当前，随着住房制度的改革，政府不再提供公房租赁，城镇居民要解决住房问题，要靠自己购买商品房，要得租赁他人的住房。在城镇，有大量的工薪阶层尤其是年轻的工薪阶层是靠租赁他人的住房解决居住问题。正因为如此，在城镇，城镇房屋租赁合同纠纷大量存在，在我们审理的民事案件中占有重要地位，因此，依法解决好城镇房屋租赁合同纠纷，是安定民心，使人民安居乐业的一个重要工作。在司法实践中，审理该类合同纠纷时应注意的问题，本人略述浅见：

    一、关于城镇房屋租赁合同适用范围。城镇房屋租赁合同是指当事人约定出租人将城镇房屋交付承租人使用 收益 承租人支付租金的合同。这里所称的城镇房屋是指按照《中华人民共和国规划法》的规定，属于城市规划区、镇规划区范围内的房屋。此类房屋产生的租赁合同纠纷适用最高院《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》。承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房和经济适用房产生的纠纷案件则不适用。乡规划区、村庄规划区范围内房屋租赁合同纠纷案件可以参照《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》规定处理，但法律另有规定的，适用其规定。

    二、关于城镇房屋租赁合同的效力。依照《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》，出租人未取得工程规划许可证或者未按规划建设的房屋的租赁效力，原则无效，但在一审法庭辩论终结之前取得上述证明的，为有效。当事人约定的租赁期限超过临时建筑使用期限，，其超出期限的租赁合同，原则上超出部分无效，但在一审法庭辩论终结之前批准延长的，为有效。对于未办理租赁房屋备案手续的处理问题，未办主张无效，不予支持；约定为生效条件的，已经实际履行但未办备案，为有效。

    三、关于城镇房屋租赁合同无效及责任。房屋租赁合同应当符合法律规定的生效要件，违反法律的强制性或禁止性规定的，会产生无效的法律后果。由于房屋租赁合同属于继续性合同，在这种合同中，出租人给付的是房屋的使用，对于此种使用，无法适用返还财产的规则，应当采取折价补偿的方法进行补偿，即可以要求支付房屋使用费；房屋使用费的标准没有规定，本人认为可以参照适当低于租金的标准。房屋租赁合同无效，请求赔偿损失的，应当予以支持。损失主要有三种情况：１、承租人经出租人同意装饰装修，但租赁合同无效，未构成附和的装饰装修物由承租人拆除造成的损失。２、承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，出租人造成的损失。３、承租人经出租人同意扩建，租赁合同无效或者有效终止履行，当事人双方对扩建费用没有约定，未办理合法建设手续的，扩建造价费用造成的损失。对于上述损失，应当依据当事人过错程度，由一方或双方承担。

    多重租赁的效力，按照三个顺序确认：一是合法占有租赁房屋，二是已经办理登记备案手续，三是合同生效在前。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，应依照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理，承担违约责任。承租人擅自改变房屋建筑主体 承重结构或扩建的，为根本违约，出租人享有解除权。租赁房屋被司法机关或行政机关依法裁定、决定查封，或者不符合《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定，导致无法使用的，承租人请求解除合同的，法院应予以支持，因为承租人享有法定解除权。

    四、关于租赁房屋的转租。房屋转租应当经过出租人同意，承租人经过出租人同意转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失；未经出租人同意，转租无效，出租人可以解除合同。转租的期限应当在本租的剩余期限之内，超出本租剩余期限的转租期间无效。出租人知道转租的事实，没有明确表示反对的，六个月未表示异议，视为同意转租，不得主张转租合同无效，主张无效的，人民法院应不予支持。

    五、关于城镇房屋租赁合同的效力延伸。承租人租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应当支持。