《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日施行，已两年多时间。现实生活复杂多样，实践中各种情况都可能发生，有的情况找不到可以完全套用的法律条文，这就需要深入理解物权法，正确适用法律。案例一：某小区楼房的一楼业主甲为了出入方便，将窗户改成门，上面的二层至五层住户提出异议，不同意甲将窗户改成门，理由是危及楼房安全。甲反驳说不危及楼房安全，如果楼上住户不同意，他们可申请鉴定，再者楼上住户无房产证，不是合法业主，无权提异议。案例二：某小区业主Ａ欲出卖自己所有的一套二楼住房，其同楼道的邻居Ｂ认为两家住房共用楼梯、电梯、道路、绿地、水、电、气管道等，系共有关系，应享有优先购买权，Ａ拒绝。这两个案例涉及到物权法中的业主概念、建筑物专有部分所有权、共有部分的共有和管理权的行使及限制。要正确处理这些纠纷，首先要正确深入地理解法律。

    物权法第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共同和共同管理的权利。第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。首先确定业主这个概念，业主就是一建筑物区分所有权人，是物权法第六章中的基础性概念，明确业主身份的界定标准，对贯彻执行物权法第六章规定，具有重要意义。物权法第六章没有对此作出规定。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条第1款规定，依法登记取得或者依据生效法律文书继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。这是界定业主身份的一般规则。但在现实生活中，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，房屋买受人在已经合法占用使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在，其中原因很复杂，有的是建设单位尚未办理大产权，导致买受人无法办理专有部分的所有权登记。再者登记往往需要一个过程，还有的是由于房屋买受人自身的原因拖延办理专有部分所有权登记。在此情况下，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。案例一中的二楼以上住户虽然未办理房屋登记权证，仍应按业主身份对待。

    业主在小区内享有的物权包括对建筑物专业部分的所有权、共有部分享有的共有权和共同管理的权利，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。业主对专有部分以外的共同部分如电梯、过道、楼梯、外墙面、水电气的主管线、绿地等享有共有的权利，建筑区区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属个人的除外，建筑区划内的其他公共场所，公用设施和物业服务用房，属于业主共有，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其管理人管理，业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、排放大气污染物或者噪声，违反规定饲养动物，违章搭建、侵占通道，拒付物业费等他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害，消除危险，排除妨害，赔偿损失。业主对建筑物内属于自己所有的住宅，经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的，也可以依法出租，获取收益，还可以出借，解决亲朋好友居住之难，或者进行抵押。业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分不可分离。如果没有楼道、走廊，业主无法出入自己的居室、经营性用房，没有水箱、水电等管线，业主无法使用自己的居室，经营性用房。业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，对共有部分不得侵占。案例一中将窗户改成门，破坏了建筑的整体结构，甲虽然拥有其居室的所有权，其所有权的行使应受到一定限制，甲的做法是不对的。业主对专有部分享有所有权对共有部分享有共有和共同管理的权利，共有部分附随于专有部分，共有权是由专有部分决定的，并从属于专有部分的所有权，共有的权利不能单独存在，也不能单独转让和继承。传统民法上的共有关系，共有人转让共有财产时，其他共有人有优先购买权，但在建筑物区分所有权的情况下，虽然业主之间存在广泛的共有关系和共同管理的联络，但由于区分所有权的可区分性决定业主在处置专有部分所有权时，是把共有部分和共同管理权一起处分的，其他存在共有关系的业主是不享有优先购买权的。案件二中的Ｂ不享有优先购买权。多户业主居住在多层、高层建筑物内，对建筑物享有的权利必须进行区分，建筑物区分权利制度与传统的共有关系、相邻关系不同，是一种较为特殊的不动产所有形态。