[要点提示]

本案涉及房屋登记机关对房屋登记簿记载错误予以更正的程序。由于登记机关在更正通知和公告时没有告知权利人不服更正登记行为的法律救济途径，其程序存在瑕疵。但权利人已通过行使诉权补救了行政程序的错误，法院不以违反法定程序为由判决撤销房屋登记机关的更正登记行为。

[案例索引]

河南省濮阳县人民法院行政判决书（(2008)濮行初字第47号

( 2009年1月9日)

[案情]

原告杜某某。

被告濮阳县房地产管理局。

第三人王某某等14人

1995年7月14日，濮阳县乡镇企业第一供销公司申请房屋所有权登记，将座落在濮阳县城关镇解放路南段路西的房屋20间，使用土地面积1.67亩登记在其名下。濮阳县乡镇企业委员会出具证明，濮阳县乡镇企业第一供销公司分为濮阳县乡镇企业第一供销公司和益昌实业公司，乡镇企业第一供销公司在北，益昌实业公司在南，双方指界，中间留8.1米宽路面。勘验图标明：濮阳县乡镇企业第一供销公司北屋后滴水0.2米，北屋南北6米，院落南北6.5米，路宽4米，南北16.7米，东西67米。当日，被告为濮阳县乡镇企业第一供销公司颁发了第42—5号房屋所有权证。1998年8月19日濮阳县乡镇企业第一供销公司因抵银行债务，将该房转让给中国农业银行濮阳县支行营业部。同日中国农业银行濮阳县支行营业部将该房转让给周某某，被告向周某某颁发了第5794号房屋所有权证。2000年11月11日周某某将该房转让给田言超，为田言超颁发了第5794号房屋所有权证，该证上仍显示的房前院落6.5米，6.5米外为4米宽路。2006年3月3日田言超将房屋均分为六份，并将其中一份转让给李某某。变更登记时，被告将房南院落由6.5米变更登记为8米，向李某某颁发了濮房字第06-67-024号房屋所有权证。2007年9月27日李某某转让给原告杜某某，被告为原告颁发了07-67-000851号房屋所有权证。2008年10月8日王某某等人向被告反映原告登记房南院落是6.5米，变更为8米没有事实根据，侵占了公用道路。2008年10月30日被告向原告等六人送达了更正通知书，通知原告在五日内办理更正登记，换领新的房屋所有权证。原告不同意更正登记。2008年11月10日，被告作出公告，将原告的濮县房第07-67-000851号房屋所有权证所标注的院落南北长8米更正为6.5米。原告不服，起诉来院。

原告杜某某诉称：我的房产证是2007年9月27日登记过户的，按规定交了交易费和契税，被告审核情况属实。我是第三次过户，不存在隐报事实。被告濮阳县房地产管理局滥用职权，严重违反《物权法》第19条、《河南省行政机关执法条例》第23条、24条规定。请求本院依法撤销被告濮阳县房地产管理局2008年11月10日的房产更正公告。

被告濮阳县房地产管理局辩称：一、其更正登记行为证据确凿，证据充分。经调查，发现原登记的房前6.5米变更为8米确为登记错误。即通知原告办理更正手续。原告拒不办理。其根据《房屋登记办法》第七十五条规定，书面通知原告，并于2008年11月10日发布更正登记公告。因房屋所有权证上载明的占地面积登记有误，不涉及房屋权利的归属和内容，在原告无正当理由拒不办理更正登记的情况下，其有权予以更正。二、原告起诉理由只强调了原登记行为是登记机关作出的，但其没有将6.5米变更为8米的事实根据和正当理由。登记机关按照有错必纠的法治原则予以更正登记。请求本院依法维持其更正登记行为。

第三人辩称：濮阳县乡镇企业供销公司于1980年前后成立，经批准征用土地13.32亩。后半部分土地为家属区。现该房已经房改为个人私房。前半部分为供销公司办公与经营场地。由于历史演变，后分立为供销公司、第一供销公司和益昌实业公司。1995年在乡镇企业局主持下三个公司同时办理了房屋所有权证，并留有8.1米宽的共有伙巷道。2008年10月，杜丙士将自己的院落6.5米改为8米，占用了共有伙巷路面，给我们家属区的住户带来极大不便。在阻止杜丙士时，其拿出了与事实不符的房屋所有权证。经向被告反映问题，被告予以更正登记，发出公告。请求本院依法维持被告的更正登记行为。

[审判]

濮阳县人民法院审理认为，原告的房屋所有权证所登记的房屋初始登记是1995年7月14日为濮阳县乡镇企业第一供销公司颁发的第42-5号房屋所有权证。该证标注的院落南北长6.5米。转移登记给田言超时登记院落南北长也是6.5米。2006年3月3日田言超将其转移登记给其他五人时，被告将登记院落南北长标注为8米，但没有任何依据。按照《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。故被告更正登记不超越法定职权范围。被告参照建设部2008年2月15日颁布的《房屋登记办法》第七十四条、七十五条规定程序进行更正登记并无不当。至于原告主张院落以南4米路不是公用路面，而是濮阳县乡镇企业第一供销公司自己的生产用路，因无相应的土地使用权登记，属于土地使用权属争议，可以双方协商解决或者由政府予以处理。原告登记的院落仍应先按初始登记为准。被告进行更正登记，没有书面告知原告有申请复议或者提起行政诉讼的权利，其行政执法程序有误。但属于行政救济程序的错误，其法律后果是导致行政行为不能及时得到救济,延长相应的起诉期限。按照《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条规定,当事人不服该行政行为的，可以在知道行政行为之日起两年内提起行政诉讼。被告公告时没有向原告交待救济权利，行政行为存在瑕疵，但并不能认为被告更正登记行为违反法定程序。故依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项之规定，判决如下：

维持被告濮阳县房地产管理局2008年11月10日作出的公告对原告房屋所有权证的更正内容。

案件受理费50元由原告承担。

[评析]

一、本案是一起因房屋更正登记行为引起的行政诉讼案件。房屋更正登记和房屋变更登记是两个不同的概念。房屋变更登记是权利人名称变更和房屋现状发生变化时，权利人向登记机关申请变更登记。而房屋更正登记是一种纠错行为，《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。 2008年2月15日建设部依据《物权法》等法律颁布了《房屋登记办法》，其中第七十四条、七十五条是对更正登记的程序规定。被告作出更正通知和公告就是引用了上述规定。被告适用上述规定是正确的，有法可依。

二、按照《物权法》第十九条规定，引起更正登记有两种情况。一是权利人书面同意更正，一是有证据证明登记确有错误。因为权利人不同意更正，被告更正登记必须有书面证据证明登记错误。被告调查发现，该房屋初始登记时院落南北6.5米，后变更登记时改为8米。登记为8米没有任何依据，是错误登记。由于登记错误不涉及房屋权利归属和内容，只是记载土地使用状况，故通知原告等人予以更正登记。因当事人无正当理由逾期不办理更正登记，房屋登记机关依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。被告更正登记依据的是房屋的初始登记材料，由于变更登记无任何依据,恢复到初始登记的记载是合理的,故法院认定被告更正登记所依据的主要证据充分。

原告买房时登记记载为南北8米，更正登记为6.5米将使原告院落缩水,原告可以向卖房人主张,作为登记机关变更登记错误,也有一定的责任,但这是另外一个法律关系,本案还应恢复初始登记状态.

三、被告更正登记没有交待诉权和起诉期限的的问题。原告认为被告更正登记违反法定程序。纵观被告更正登记的过程，完全按照《房屋登记办法》规定的程序进行的，其程序基本合法，仅是在通知和公告中没有交待诉权。没有交待诉权属于违反法定程序否？首先明确的是，被告没有向当事人交待救济途径是违反法定程序的，但违反法定程序的行政行为是否都必须撤销？有的行政行为在程序上有轻微瑕疵，是否必须判决撤销？笔者认为，应具体问题具体分析，不能一概而论。如果被诉行政行为所依据的主要证据充分、适用法律正确，程序基本合法，在程序上存在的瑕疵能够得以补救，不实际侵害当事人的合法权益，可以判决维持该行政行为。

笔者认为，交待诉权时行政行为已经作出，向当事人交待诉权是行政行为作出之后行政行为的延续，其不影响行政行为的合法性，只是由于没有交待救济途径导致起诉期限延长，影响行政行为的效率。本案原告及时行使了诉讼权利，行政行为瑕疵得以补救，并没有侵害原告的合法权益。如果判决撤销被告的更正登记行为，被告将作出同样的行政行为，再次引发行政诉讼，浪费司法资源，也不利于行政效率。法院认定被告更正登记行为存在瑕疵，而没有认定程序违法。只是在判决书中指出被告程序存在的问题，判决维持了被告的更正登记行为。一审判决后 ，原告未提起上诉。