《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)于2007年3月16日由第十届全国人民代表大会第五次会议通过.自2007年10月1日起正式实施。

物权法的出台，规定拆迁为公共利益需要，公权力合法剥夺私有财产权的唯一理由是基于公共利益的需要，因此，实质上是把商业拆迁从拆迁中分离出去。有学者指出,不动产征收制度的确立,将改变现在的以公共利益为名实为商业拆迁的损害人民群众与党和政府血肉联系的不正常局面。

我们河南省是个人口大省，面临着城市化进程中的诸多新问题，尤其是随着市场经济的不断发展以及城市化进程的加快，城市房屋拆迁问题始终是社会矛盾急剧、利益冲突极其复杂的一个难点和热点问题。其中发生的诸多房屋拆迁问题，也不断被媒体、政府、甚至外国媒体和政府及相关组织所关注，成为人们社会生活、甚至是政治生活关注的焦点问题。  

     一、《物权法》的新规定

《物权法》以“定纷止争、物尽其用”为立法宗旨,通过确认物的归属,明确所有权和用益物权、担保物权等内容,保护权利人的物权,构建了具有中国特色的物权体系。《物权法》对现行城市房屋拆迁原则和拆迁体制进行了重大调整。《物权法》第42条规定:“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用”。该法第148条规定:“建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第42条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。

在《物权法》颁布前,我国对于城镇国有土地上单位和个人房屋的征收与拆迁的权限和程序尚无法律规定,适用的是国务院2001年制定的5城市房屋拆迁管理条例。《物权法》实施后,该拆迁管理条例在拆迁原则、拆迁体制等问题上,因与《物权法》的规定明显不一致而面临停止执行的问题,从而可能导致城市房屋征收与拆迁工作无法可依。为了解决这一问题,全国人大常委会决定修改《城市房地产管理法》，《城市房地产管理法》的总则中增加一条,作为第六条,即“为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”由此可见,在新的历史条件下,进行城市房屋征收拆迁和补偿工作,其直接的法律依据就是《物权法》和修改后的《城市房地产管理法》的有关规定,具体办法则由国务院通过制定《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》予以规定。

二、我省在拆迁过程中有关补偿问题所存在的问题

    河南省是我国中部大省，近几年城市建设发展迅猛，尤其是像郑州这样的省会城市，面临着城市建设的诸多新任务，而房屋拆迁问题也一直困扰着政府和大众，时刻都触动着人们的神经，其中很多问题有着很大的争议，而如何从理论上阐明这些问题，以求给实践提供更具体的指导，就成为了一个我们必须面对的一个话题。

我国尚处于社会主义的初级阶段,远非一个富庶的国家,所以房屋拆迁中是否尊重人民的财产权,财产权究竟为实质上的权利还是一张空头支票,在我国的特殊背景下就显得尤为重要。1998年诺贝尔经济学奖得主阿玛蒂亚.森曾经以“权利分析法”对贫困作出过理论上的阐述。他指出,个人权利的有效性,取决于其拥有的要素禀赋,以及在市场上交换的可能性两大因素"是权利的失效,而非物质短缺本身导致了世界绝大部分的贫困。

而物权法的核心就是对共有财产和私有财产的平等保护，以及界定物上所有权的各种权利与义务。就像民主制度的基础是需要民主的人，保护私有财产的基石也在于我们能否正确理解“私有财产”。真正保护私有财产不是简单的高喊“风能进、雨能进、国王不能进”，而是在维护公共利益的前提下确立私有财产的不可侵犯，而不是我的财产我完全说了算。另一方面，当公共利益与私有财产发生冲突时，必须对有产者进行适当的救济，对于他的损失应给给于补偿，而不是剥夺他的私有财产。物权法第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”但是并没有具体列举哪些叫社会公共利益需要，也没有对社会公共利益需要的判定规定明确的程序。因此，目前物权法关于拆迁的内容在实践中如何运用还是十分笼统的，需要实务中逐步完善。

我省拆迁补偿的一个核心问题就是，拆迁过程中及其后续对于被拆迁户的赔偿问题，包括赔偿数额、比例、程序等等，这一问题也是关系到拆迁房切身利益的一个问题，更是拆迁问题能否得到比较好解决的一个重要问题，这个问题能够妥善解决，直接影响到拆迁能否顺利进行，甚至影响到社会的大局稳定。尤其是征地补偿费分配使用混乱。补偿费用成了农民争夺的目标，有的由基层乡镇或村民委员会截留，有的实际分配对象与公告的安置对象脱钩，有的用于归还集体经济组织的历年负债。由此导致上访、申诉等现象出现。

三、物权法对拆迁补偿的规定及补偿范围

（一）物权法对拆迁补偿的规定

我国物权法对于拆迁补偿有了一些规定，主要体现在：

1、应当保障被征收人的居住条件

物权法第四十二条规定：征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。拆迁应保障被征收人的居住条件为基本补偿原则。这也就是说，若是货币拆迁，应该确保被拆迁人能够买得起房子，若是回迁，应保障居民的居住条件，至少不能比现有条件差。此外，若有条件同时提供货币拆迁和实物拆迁及其他可能的选择，应允许被拆迁人自由选择。

2、以市场价补偿为主，兼顾房屋的使用价值

根据第四十二条规定，今后的房屋拆补偿不仅仅是用产权调节来保障被拆迁人的居住条件，还要在拆迁补偿时考虑被拆迁房屋的交换价值（即按市场评估价补偿），按照国家的规定，对被拆迁房屋的价值要按照被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素按照市场评估价格来确定，因为房屋拆迁是政府的征收行为，所以按照市场的客观价格来补偿，而不按照自由协商的价格来补偿。

此外，还要考虑被拆迁房屋的使用价值。也就说补偿不仅仅限于市场补偿价，例如，有时补偿给被拆迁人的房屋虽然与被拆迁房交换价值相等，但反而没有原来的房屋好用。这时，被拆迁人可以提出主张，房屋的安置补偿应该公平、公正、合理，不能搬迁之后住的房屋虽然价值相当，但使用起来比以前的有较大差距。

3、土地使用权的补偿

物权法第一百四十八条规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金，这将在很大程度上化解拆迁补偿中涉及的纠纷。

（二）物权法确立的拆迁补偿范围

根据物权法的规定，物权包括所有权、用益物权、担保物权，用益物权又包括占有、使用、收益权。而物权法出台前的房屋拆迁法规规定的拆迁补偿，主要是针对被拆迁房屋的所有权。被拆迁人除了应得的房屋补偿费以外，还可得到搬家补偿费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费。当然也兼顾了一点使用权和抵押权。如《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条对拆迁租赁房屋的规定，就兼顾了房屋承租人的使用权；第三十条对拆迁设有抵押权的房屋的规定，也兼顾了担保物权。但对占有权却没有涉及，对收益权也只是规定了对所有人因拆迁非住宅造成停产停业的补偿，而对所有人出租住宅房屋因拆迁造成停租的，或者承租人再出租（当然已征得所有人同意）因拆迁造成的停租以及虽未造成停产停业，但损害了经营收入的情况均未规定给予补偿。（在深圳，唯一走在全国全列，对拆迁补偿做出创新的城市，在《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》的第 48 条规定，因拆迁生产经营性房屋造成停产停业或者因拆迁施工围挡、临时占地对拆迁范围外的生产经营活动造成直接经济损失的，拆迁人应当给予适当补偿。拆迁造成的经营性损失给予适当补偿，这是非常符合物权法的规定和精神的）。

因此，今后的房屋拆迁法规应当将占有权、收益权纳入补偿范围。物权法对用益物权做了规定，物权法第一百二十一条规定：因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。

四、完善我省拆迁补偿问题的路径和选择

由房屋拆迁引发的社会矛盾冲突在近几年愈演愈烈,已经严重影响到了社会秩序的稳定以及建设和谐社会的进程。国务院办公厅曾在2004年6月6日颁布了《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》,可见拆迁问题已经引起了中央高层的高度重视。但经过这几年,拆迁问题仍然一如既往地棘手,冲突越发明显,可见已经到了对整个拆迁制度进行彻底反思和重构的时候了。而选择什么样的方法和路径，是值得我们思考的一个重要问题。笔者认为，我们应当从以下几方面着手：

第一，应当以公共利益的需要指导拆迁。

物权法施行后，物权法的实施把商业性拆迁从拆迁模式中分离出来了，即政府主导的拆迁模式，为公共利益需要时才能称为拆迁，拆迁由政府通过征收决定的方式进行，被界定为"公共利益的需要"的项目将由政府统一组织征收，是具有强制性的，这是私人物权无法得到权利充分行使的一个例外。在法律途径上，由政府统一组织征收，征收肯定会有统一的补偿安置标准，且在得到补偿前提下才能强制拆迁，在拆迁补偿问题上，将由政府按照法律依法给予补偿，补偿有争议的，可通过法定程序来解决。此外，即使是涉及社会公共利益的拆迁项目，行政机关无权自行组织强制拆迁，要强拆必须凭据生效法律文书过去是拆迁裁决，现在是征收决定）申请法院强制执行。如违法拆迁，被拆迁人有权按照物权法的规定向人民法院起诉。

第二、加强权力部门自律,严防以公益之名为牟利之实。

在对公益拆迁和商业拆迁进行明确分类之后,还要注意一个现实生活中时常发生的问题,即开发商与政府官员相互勾结,打着公共利益的幌子实为商业性拆迁,进而从中牟利。这时,公共利益就成了个人谋取不法利益的合法性外衣,公民授予政府的权力最终嬗变为政府自我谋利的工具。这样不仅对公民的财产权造成了极大的侵害,也严重影响了政府的形象,造成了人民对政府的不信任,以至于在真正要为了公共利益而进行房屋拆迁时,人民也会产生很大的抵触情绪。因此,必须加强政府职权部门的廉政建设,同时追究不法开发商的刑事责任,严防官商相结合的现象发生。

第三、制定较为妥善的拆迁程序。

具体到拆迁的程序上将可能是：第一，政府征收决定。第二，听证，房屋拆迁涉及当事人的重大利益，应保证当事人的听证权。对于不符合公共利益的拆迁行为，被拆迁人可以按照规定的程序提出异议。第三，公示，拆迁人应当将拆迁许可证和拆迁补偿安置方案、安置地点、规划用途以及举报电话等等这些信息予以公示，公示的目的就是保障被拆迁人的合法权益，第四，动迁，进行拆迁动员工作，第五，签约，签订《安置补偿协议》，拆迁双方在安置补偿协议当中明确各自的权利和义务，在拆迁补偿问题上，将由政府按照法律依法给予补偿，补偿有争议的，可通过法定程序来解决，可以另外委托一家评估公司来进行评估，还可以申请拆迁估价专家委员会鉴定，对鉴定结果不满意还可以申请拆迁管理部门裁决，对裁决不服可以向法院起诉。第六，搬迁，第七，拆房，这样的程序才可能是正当的。

第四、进一步完善《物权法》有关补偿标准的规定。

首先.进一步明确上地承包经营权征收征用后的补偿规则。仅就征收来说.上地承包经营权人也享有补偿清求权。在征收集体上地时.对承包经营权人进行补偿究竟应该如何补偿.其与集体经济组织之间的补偿比例究竟如何.必须要立法做出细化的规定。同样征用也可能导致上地承包经营者既有则产的损失.相应的补偿问题也需要规定。

其次.进一步落实被征地农民的社会保障费用的相关规则。“生活补偿”是现代西方国家采用的一种新的补偿理论。根据《物权法》第42条规定.在征收农民上地之后.要对其社会保障费用加以足额安排。这个规则实际上是提出了“生活补偿”的标准。但是这些规则也需要进一步具体化.例如社会保障费用如何支付、具体怎么支付等.需要立法明确规定。鉴于我国各地经济社会发展不平衡.各地社会保障制度健全程度、收入差别也比较大.因此对于社会保障费用发放的具体标准.不宜在法律上“一刀切”。各地如何确定社会保障费用的标准.怎么样在支付社会保障费用过程中.明确和落实社会保障资金的渠道.有关的审计部门和主管机关如何对于社会保障费用的支付子以监督都有待进一步完善。

再次，进一步制定城市房屋拆迁的补偿标准。

城市房屋所占用的上地属国家所有，城市房屋被征收后，不存在着征收上地并移转上地所有权的问题。城市房屋拆迁实际上主要限房屋征收，对房屋的征收一般不考虑地价如何补偿的问题，其关键在于如何解决好居民的居住问题。《物权法》第42条第3款有关规定只是确定了对房屋拆迁进行补偿的基木原则，即应当保障被征收人的居住条件。但这一规定仍然相当抽象，我国现行《城市房屋拆迁管理条例》对此也没有具体规定。实践中之所以发生大量纠纷，大都因为补偿标准不够明确，征收后的补偿不到位。这些都要求在《城市房屋拆迁管理条例》修订过程中对补偿的标准进行明确和细化。

五、结语

《物权法》的出台标志着我国法治建设的一大进步，对拆迁产生了积极而深远的影响，必将使我国的拆迁市场不断的完善，但徒法不足以自行，如果从一部法律性文件的表层来看，执行过程中社会反响较好，应当属于一部好的法律，相反，执行过程中没有化解社会矛盾，相反使社会矛盾在一定程度上进一步加深，就很难说这是一部好的法律。对于物权法在实践中存在的问题，很多东西值得我们思考和研究。一部法律的贯彻实施需要立法者、司法者、执法者及广大民众的共同努力，只有这样才能真正的做到和谐拆迁、效益拆迁，才能为物权法的实施创造更好的条件。

而这一点，对于居全国人口首位且伴随城市化的脚步不断前进的河南省，更是不可忽视的一个问题，因此，依据现有的法律，如何结合我省的具体情况，制定出比较切实可行的拆迁制度，还是需要我们继续进行一些调研和探索。但是，有一点是肯定的，那就是拆迁问题本身是一个系统性问题，只有结合其他的各项制度，才能够真正实现我们的目的，以形成一个有序的拆迁环境，这也是实现我们的政治、经济、社会目标的一个必然要求。