居民小区车辆保管合同的法律思考

濮阳县法院   马传聪

停放在小区停车场的车辆被盗现象逐年增加，对于小区停车合同性质的认定，我国立法规定尚不完善，学界和司法实践的讨论亦无统一结论，导致案件事实相同的案件在不同的法院审判中出现截然不同的结果。《物权法》仅对小区停车位的归属作出了规定,并未规定物业公司在小区停车场内的车辆保管义务。笔者希望通过深入研究居民小区车辆保管合同相关法律问题，分析其法律属性，明确相关业主与物业公司双方的法律关系，进而从理论与实际相结合的角度，对解决小区车辆保管问题提出新的思路，以期寻找解决双方责任认定的出路。

   一、居民小区车辆保管合同的概念

保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还保管物的合同。保管合同的成立,不仅需要当事人双方的意思表示一致，而且要有寄托人将保管物交付保管人的行为。

对于车主与物业公司之间的车辆保管法律关系而言：小区的道路或车位应当是属于业主共有的公共资源，但现实生活中业主往往需缴纳较高的停车费用，因此物业公司管理停车系有偿服务，停车费系保管合同的对价；按照合同法第365条规定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物、并返还该物的合同交付，并非特指手至手的交付，因车辆本身具有特殊性，业主将车辆驶入该物业管理区域，并在物业公司指定的区域将车辆停放，就应视为交付的完成，车辆交付符合保管合同的成立要件。

二、居民小区车辆保管合同在实务中存在的主要问题

1、车辆保管费用标准不明确

（1）车辆保管费用的性质有争议

居民小区车辆保管费用的性质如何认定，在学界和实务操作中尚未统一观点。在现实案例中，一方面物业公司收取的小区停车收费只有几元一次或者几百元一月，对可能出现的几万元甚至上百万元的的车损赔偿是不平等，是显失公平的，所以，物业公司在出现车辆毁损、丢失时，只愿意承担与停车费相当的赔偿责任，即赔偿双倍的停车费。另一方面，车主坚持物业公司收取的车辆保管费是车辆保管责任的对价，除洪水、地震等不可抗因素外，在出现车辆发生毁损、丢失等情况时理应承担车辆的全部损失。

（2）车辆保管费用的标准不明确

车辆保管费是物业公司为小区业主或车主保管车辆，由小区业主或车主支付给保管人的保管费用。车辆保管合同的成立是车辆保管费存在的条件之一，实际生活中，车主通常主张与物业公司成立的是车辆保管法律关系，交付给物业公司的停车费是车辆保管费用，当出现车辆毁损、遭窃等情况时，有权利要求物业公司赔偿全部的财产损失。

对于业主来说，物业公司对于小区内的秩序和业主的财产安全负有保障义务，另外，物业公司作为盈利性企业，在物业费之外收取停车费，负责管理小区内停车，并在工商和税务等政府部门办理营业执照和税务登记，应当依照政府提出的政府定价或政府指导价收费，而非由物业公司随意收费、随意涨价。

2、车辆保管合同成立的认定标准不明确

近几年，业主车辆在小区停车场内被毁损、被盗现象日益严重，由此引发的业主诉请民事赔偿案件逐年增加，案件双方争执较大。一方面物业公司收取停车费后就应该妥善保管车辆，负责车辆安全，对于车辆被毁损、被盗的赔偿责任理应由物业公司承担；另一方面物业公司每月收取的几百元停车费却要承担几万元甚至上百万元的赔偿，看起来是不公平的，物业公司在保管责任内只承担无过错责任，对于车辆的丢失不应负赔偿责任。而且诉讼发生后，业主能够提交给法院的证据往往是一张收据或停车凭证，它能否代表双方间的车辆保管法律关系并不明确，给法院认定案件事实造成不小的困难。

3、车辆保管合同内容模糊

（1）保管物交付的认定有争议

车辆停放在小区停车场内，并接受物业公司的管理，业主与物业公司间形成车辆保管法律关系，但如何区分和判断保管物的交付，即车辆的转移占有问题，

关键在于物业公司是否实际控制业主的车辆。此前的小区车辆遭窃案件中，有的小区停车场采用驾驶证换停车证的方式，将车辆置于小区停车场的实际控制之下，法院在合同内容模糊的情况下充分考虑了日常交易习惯，提供给车主比较充分的保护，所以，法院多是按车辆保管合同判的，物业公司便承担了赔偿车主财产损失的责任。为避免赔偿车主损失，现在大多物业公司采取了比较类似的措施。例如，改变之前车辆进出停车场时发放停车证的做法，换成进出记时牌或凭条，并在进出记时牌和凭条上说明“此凭证非车辆保管协议，无车辆保管责任”。在法律责任承担上，这样做完全是“掩耳盗铃”。因为不管是使用停车证，还是进出记时牌，抑或进出凭条，都可以证实小区停车场已获得车辆控制权的事实，也是车辆保管法律关系成立的直接证据，毕竟小区停车场是依据这些凭证对进出的车辆放行的。

（2）缺乏书面协议

依据车主与物业公司的停车管理合意，双方应当订立相应的车辆保管合同，但书面协议往往形式简单，甚至没有订立任何书面协议。仅有进出记时牌或凭条证明合同内容，停车管理过程中出现车辆毁损或遭窃时，双方当事人对合同内容、保管责任看法有较大差异，即使车主诉请法院判定小区停车场赔偿车辆损失，也因拿不出具体而明确的约定而小区停车场往往坚持约定不明，因此给法院的判决造成许多认证上的困难。

（3）权利和义务内容有争议

第一，依《合同法》369条之规定，保管保管物是保管人应尽的主要义务。第366条规定，寄存人应该按照约定向保管人支付保管费。当合同双方对车辆保管责任没有约定或约定不明时，物业公司认为，每月仅收取车主几百元的停车费却可能承担几万甚至上百万元的车辆损失赔偿费义务，对物业公司的经营可能是毁灭性的打击，双方权利义务明显失衡，严重违反公平原则。但业主认为物业公司在收费之后理应承担车辆安全义务，停车费是物业公司自己定的也是自愿接受的，不能因为赔偿车主损失而逃脱自己的义务。

第二，依《合同法》第374条之规定，有偿保管合同中，保管人应尽善良管理人的注意，应承担过错责任。对此“过错”责任，物业公司认为车辆因盗窃等刑事犯罪行为丢失，与自身无法律上的直接或必然联系，不属于承担赔偿责任的情况。但业主认为，小区停车场安排有保安人员24小时看守，定时不定时有人员巡查，停车场无死角的电子监控设备等防范措施，未给物业公司任何的免责事由。

4、车辆保管合同的风险承担问题

（1）车辆毁损、丢失赔偿责任问题

依据《合同法》第374条之规定，在保管期间，由于保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任。同时，依据《合同法》第370条和第117条之规定，由于寄存人的过错和不可抗力造成损害的，保管人不承担损害赔偿责任。但对于车辆遭犯罪分子毁损、盗窃的情况，物业公司认为，对于小区停车安全问题，本已安排专职人员24小时看管，并对出入车辆实时进行核查登记，对于盗窃等不可预测性的犯罪活动的出现，再全面和安全的保管也不能防范，所以物业公司不应承担风险责任。物业公司还认为，因为在对盗窃等犯罪分子提起刑事诉讼的同时可以附带民事诉讼，可以请求法院判决犯罪人赔偿其财产损失，况且业主为自己的车辆都已购买车险，可以主张保险赔偿，所以业主的损失会得到赔偿。相反，业主认为，物业公司的设立职责和目的就是保障业主人身和财产安全，物业公司在物业费以外所收取的停车费，是对车辆安全保障责任的认可和接受，防范盗窃等犯罪事件的出现，理应是物业公司保障职责的一部分，不能以不可预测性推卸自身职责。对于提起刑事诉讼附带民事诉讼，业主认为犯罪分子通常无力赔偿价值几十万的车辆的损失或者获赔过少，而保险赔偿理应由物业公司赔偿后向保险公司索赔。

（2）物业公司尽职保管车辆的认定问题

一般来说，物业公司对于小区停车秩序、停车场车辆安全的检查登记等安保工作，会有详细专门的书面记录，但物业公司管理职责履行情况的书面记录由物业公司保管，当出现小区停车场车辆毁损、丢失情况时，对于小区停车场看管情况的书面材料的客观性和真实全面性，业主与物业公司双方就会产生争执。对于物业公司是否按合同要求尽职保管车辆的认定问题，需要一份双方认可的书面记录材料。

三、居民小区车辆保管合同的实务完善对策

1、确立车辆保管合同费用的性质

（1）车辆保管责任的对价

有偿车辆保管合同中，车主给付的费用是物业公司保管车辆的对价，物业公司承担相应的车辆安全保障责任，物业公司未履行职责致使车辆毁损、遭窃的，必须赔偿车主的财产损失。无偿车辆保管合同中，由于物业公司主观故意或者重大过失致使车辆毁损、遭窃的，物业公司才赔偿车主的财产损失。

业主和物业公司未约定停车费的性质或者约定不明时，应当分情况认定停车费的性质。第一、业主自用。当业主基于所有权使用小区停车位时，物业公司没有权利收取业主的场地使用费，业主交付的停车费是停车保管费。第二、其他人使用。如果其他人从开发商那获取了车位所有权，物业公司收取的费用为停车保管费；如果其他人从开发商那获取了车位使用权，物业公司收取的费用则为车位使用费。

（2）车辆保管费用的标准

2008年10月广州市政府常务会议通过《广州市人民政府关于修改〈广州市停车场管理办法〉的决定》，其中，第10条修改为：“营业性机动车停车场的停放保管服务收费实行政府定价、政府指导价、市场调节价三种定价形式。”第12条修改为：“实行政府定价、政府指导价的营业性机动车停车场的经营者应当凭营业执照向停车场所在地的区、县级市价格行政管理部门领取收费证明。”[《广州市人民政府关于修改〈广州市停车场管理办法〉的决定》，http://www.lawyee.net/Act/Act_Display.asp?RID=634069，查阅时间：2011年2月3日。]并按照停放车辆和停放时间的不同，给出了详细的收费标准。[ 越秀区信息网《广州市住宅小区停车场停放保管服务收费标准》，

http://www.yuexiu.gov.cn/yxxxw/sm/pop_jsp_catid_9500_id_88687.html，查阅时间：2011年2月3日。

]                                                      

表3-1 广州市住宅小区停车场停放保管服务收费标准          单位：元/辆

车型时间类型 小车 大车 超大型车

每小时 12小时限价 月保 每小时 12小时限价 月保 每小时 12小时限价 月保

室内 2.5 7.5 400 3.5 10.5 560 － － －

露天 1 3 150 2 6 300 3 9 450

说明 1.停车不超过30分钟免费；

2.不足1小时按1小时计算，超过3小时不足12小时的按12小时最高限价计算，连续停放超过12小时的按上述收费标准累加收费；

3.上述收费标准为最高限价。

资料来源：广州市政府，2009年。

《北京市居住区机动车停放收费管理办法(征求意见稿)》中, 车主与停车场之间是有偿车辆保管合同关系，收据或停车牌是车辆保管合同成立的凭证。小区车辆长期停放，物业公司管理收费实行市场调节价，同时不高于临时停放管理服务收费的政府指导价。[]

因此，在市场经济条件下，对于小区内停车保管费用的标准，应当坚持市场调节价和政府指导价相结合的原则。物业公司依照法定程序取得营业资格后，应在政府提出的指导价范围内，按照市场经济规律收取停车费，并全面履行车辆保管职责。

2、确立小车车辆保管合同成立的认定标准

长期以来，由于学界和司法实践中对于小区车辆保管合同成立的认定标准不明确，导致在审理此类案件时，各地法院对如何界定车辆保管合同的成立都有不同的标准，基本事实相同的案件判决结果却是完全相反：认为是车辆保管合同的法院判车主胜诉，小区物业公司赔偿业主的车辆等财产损失；认为关系不明确的法院判业主败诉，驳回业主的财产损失赔偿请求。学者和司法实践对此两种合同的界定标准也有诸多研究和讨论，但看法多不一致。因此，根据现行法律的规定和实践中发生的各类小区车辆被盗案件的情况，有必要确立小区车辆保管合同成立的认定标准。

笔者认为，小区车辆保管合同成立的认定标准应该采用“实际控制说”，其中保管人的“控制”，应该以停车凭证为参考标准。因为停车凭证的使用是物业公司的控制措施。车辆进入小区停车场时，停车场保管人发放停车牌等停车凭证，车辆按照保管人的指引停放在相应的停车位上；当车辆驶出小区停车场时，保管人收回停车牌或者发放收费凭证。车辆在停车场的停放是完全听从保管人的安排，停车场配备有电子监控系统和巡查人员，而且保管人在车辆进出时可以进行核查登记等安保措施，驶出的车辆在未交回停车牌或交费情况下，保管人可以行使留置权。所以说，车辆在停车场内完全是出于保管人的实际控制下，停车凭证的使用便是物业公司对停车的控制。

3、明确小区车辆保管合同的主要内容

（1）明确保管物交付的认定

车辆进出小区停车场时，停车场发放给车主停车牌或收费单据完成车辆交付。车主与物业公司之间是有偿车辆保管法律关系，物业公司需要根据我们的停车凭证证实车辆在停车场的存放，并根据停车凭证放行车辆，即“凭证出入”。因此，停车凭证的使用表明，双方有订立车辆保管合同的意思表示，业主转移车辆的占有即合同标的的交付，物业公司也有“凭证放行”的合意，我们有理由相信停车凭证作为保管物交付的证明效力。

（2）签订书面协议

车主与物业公司签订书面保管协议的，按协议的内容确定双方的权利与义务。没有保管内容的，但小区停车场的有关文件、公告或制度上有保管内容的，也应为车辆保管合同。特别是车辆进出小区是领取的停车牌或收据等停车凭证，也是车辆保管内容的书面凭证。

（3）明确物业公司的权利与义务

第一、善良保管人的义务。物业公司与车主可以约定停车区域和保管方式。除遇紧急情况或为了维护车主的利益外，不能擅自改变停车区域和保管方式，以及更改为第三人保管。[]

第二，收取车辆保管费用的权利。物业公司为履行车辆保管义务，划定了停车区域并安置了安保设施，享有收取车辆保管费的权利。车辆保管费的标准可以先由当事人协商，再由物价管理部门审核。

第三，车辆留置权。车主未遵守停车法律规定或合同约定向物业公司支付保管费，或者在停车期间因过错给保管人造成损失而不予赔偿的，物业公司依据《合同法》有权行使车辆留置权。

第四，及时通知义务。因物业公司无法履行保管义务或第三人对车辆申请扣押的，物业公司负有通知车主的义务。

（4）明确车主的权利与义务

第一、车辆安全保管的权利。车主按照合同约定将车辆停放在停车场指定的停车位上，车辆不受他人的非法侵犯。车主有权要求物业公司尽职尽责地履行保管车辆的义务，保障车辆在停车场的安全。车辆在停车场的安全，既包括车辆本身的安全（例如避免车辆本身的毁损、丢失等），也包括车内财产的安全（例如避免车内的财产毁坏、丢失等）。[]

第二，特定时间内取车的权利与义务。《合同法》规定，保管物所有人有在规定时间内随时取回保管物的权利，但超过双方约定的时间的，保管人有加收保管费的权利。车主应当在双方约定的保管时间内提取车辆，超时的情况下物业公司仍负有保管车辆的义务，但物业公司有权加收保管费用。

第三，车主合理停车的义务。车主有自由停车的权利，但应当按照法律规定或者双方约定的方式行使。在小区停车场内，车主应当配合物业公司的管理，在合理的地方和时间停车，而且不能影响其他车主的停车和通行等权利。

第四，车辆危险告知义务。车辆有瑕疵或者需要特殊保管措施的，车主应当及时告知物业公司，否则，车辆因此出现毁损、丢失的，物业公司不承担赔偿责任。车主因此遭受的财产损失，除物业公司已知道车辆情况或者应当知道而未加强保管的，车主自行承担财产损失。因车辆固有的缺陷或因洪水地震等自然因素造成的车辆损失，应当由车主承担。[]

4、认定业主与物业公司的风险责任

（1）物业公司承担车辆毁损、丢失赔偿责任条件

依据《合同法》第374条之规定，物业公司承担车辆损失赔偿责任的条件包括：第一，车辆是在保管期间毁损、丢失的，车辆在保管合同成立之前或保管期间届满以后毁损、丢失的，物业公司不承担赔偿责任；第二，车辆的毁损、丢失是由于物业公司未尽善良保管人义务造成的，而不是由于不可抗力、第三人侵害以及其他因素造成的；第三，不存在法定的免责情形，车辆有瑕疵或者车辆的保管需要采取特殊措施，车主不及时告知造成车辆受损的，物业公司不承担赔偿责任，车辆保管合同是无偿的，物业公司能证实无主观故意或重大过失的，也不承担损害赔偿责任。

因此，物业公司为了更好地履行小区管理职责，维持良好生活秩序，保障业主的人身和财产安全，在日常生活中应当加强自身保管责任意识，确保小区停车的巡查、安检和必要的登记核查等工作，才能有效的避免因管理不善而承担车辆毁损、丢失的赔偿责任。

（2）积极购买停车保管责任险

机动车停车场责任保险是指，在保险期间，由于被保险人或者其雇员的过失而致使行驶或停放在保险单所载经营性停车场区域范围内的机动车损毁或者全车丢失，依法应由被保险人承担经济赔偿责任的，保险人将根据本保险合同的规定在约定的赔偿限额内负责赔偿机动车的损失。保险人根据本保险合同的规定，在约定的赔偿限额内负责赔偿以下费用：发生保险事故后，被保险人为减少损失或防止损失扩大而支付的必要的、合理的费用；被保险人实际支付的事先经保险人书面同意的与保险事故直接相关的诉讼费、律师费、仲裁费和事故鉴定费。[]国内已有几十家保险公司推出此项保险业务，例如太平洋保险、平安保险、华泰保险等等，旨在有效地规避停车场的经营风险。

另外，为了确保记录物业公司履职情况的书面记录的客观真实性，物业公司应当将履职情况和书面记录材料及时向业主委员会汇报和提交，并以双方都认可的方式妥善保管记录材料，物业公司也也可以视情况适当引入业主监督机制，让业主全面参与到日常的小区管理中。